出售房产的增值税计算方法如下：

普通住宅

持有满2年：免征增值税。

持有不满2年：增值税为房屋转让收入的5.6%。

非普通住宅

持有满2年：增值税为房屋转让收入减去购买房屋价款后的差额的5.6%。

持有不满2年：增值税为房屋转让收入的5.6%。

企业出售房产

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，税率为5%。

一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

个人转让购买不足2年的住房

全额征收增值税，税率为5.6%。

个人转让购买2年以上的非普通住房

按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额5.6%征收增值税。

示例计算

示例1：个人出售不满2年的普通住宅

房屋转让收入：65万元

增值税：65万元 × 5.6% = 35750元

示例2：个人出售满2年的非普通住宅

房屋转让收入：65万元

房屋原值：48万元

增值税：（65万元 - 48万元） × 5.6% = 8960元

示例3：企业出售2016年4月30日前取得的不动产（简易计税方法）

房屋转让收入：54万元

不动产购置原价：36万元

增值税：（54万元 - 36万元） × 5% = 9000元

建议

在计算增值税时，需确认房屋类型（普通住宅或非普通住宅）及持有时间（是否满2年）。

若持有不满2年，无论房屋类型，均需全额征收增值税。

若持有满2年，普通住宅免征增值税，非普通住宅需按差额征收增值税。

企业出售房产时，可选择一般计税方法或简易计税方法，税率分别为5%和5%。