在澳洲开发房产通常涉及以下步骤：

土地购入

考虑土地性质、地理位置、是否可以转性及现有建筑物情况。

评估土地价格和未来项目销售价格。

市政规划批文（PLANNING PERMIT）

根据项目需求划分土地，如建联排别墅、公寓等。

考虑层高变化对利润率的影响。

概念设计和施工设计

概念设计需符合市场需求和客户期望。

施工设计是将概念设计具体化的方案。

预售

预售对银行贷款审批和施工进度至关重要。

施工

注意施工开始前的准备时间，如银行贷款审批。

关注城市规划

考虑周边设施如地铁、医院、购物中心等。

考察未来城市规划对房产增值的影响。

项目调研

调查1500米内的人流交集率和周边居住人群层次、消费潜力等。

遵循生活习惯

考虑澳洲居民的生活习惯，如郊区居住和工作市区。

心理底线

对投资回报有合理的预期，避免过高期望导致失望。

合伙策略

与他人合伙可以整合资金、经验、时间等资源。

考虑合伙人之间的出资比例和利益分配。

购地建房合同

签署土地合同和建筑合同，明确各自的权利和义务。

许可证申请

申请规划许可证和建筑许可证，确保合法性和安全性。

整个开发过程可能包括土地购买、设计、预售、施工等多个阶段，其中预售是关键步骤，因为它影响资金流和施工进度。同时，考虑澳洲的市场状况、生活习惯和规划对房产开发至关重要。