墨尔本房价相对较低的原因可以归纳为以下几点：

土地供应充足 ：墨尔本地势平坦，居住区域广阔，土地供应相对充足，这有助于抑制房价上涨。

人口增长较慢 ：与澳大利亚其他大城市相比，墨尔本的人口增长速度较慢，这减少了对住房的需求，从而降低了房价。

新房供应较多 ：墨尔本有较多的新房供应，尽管近年来这一数字有所下降，但之前建设的房产已经投入使用，为购房者提供了更多选择。

投资贷款政策变化 ：维多利亚州针对房产税的一系列改革影响了投资者选择，导致投资者贷款增长放缓，进而影响了房价。

经济和大学资源 ：墨尔本虽然是一个受欢迎的旅游城市，但其经济水平和与澳大利亚名牌大学的关联度相比其他城市较低，这影响了当地房地产市场的吸引力。

地理位置和房屋条件 ：房价也受房屋地理位置、周边设施、房屋新旧程度、内部条件等因素影响。例如，靠近市中心或主要街道的房屋价格较高。

租金与房价的对比 ：尽管墨尔本的空置率很低，但其租金中位数相对于其他城市仍然较低，这使得墨尔本对年轻人和低收入家庭更具吸引力。

疫情影响 ：自新冠疫情爆发以来，墨尔本的房价上涨幅度远低于全澳平均水平，部分原因是疫情对经济造成的冲击和人们对未来不确定性的担忧。

政策调整带来的冲击 ：维多利亚州政府降低了土地税的免税额度，并翻倍了缺席业主附加税的税率，这些政策变化直接导致了部分投资者选择出售其位于维州的房产，使得市场上的挂牌数量显著增加，进一步压低了房价。

供应链的变化 ：墨尔本的住房建设率提高，新建房屋数量在全澳各州中处于领先地位，尤其是在大都市地区，这有助于稳定房价。

综合以上因素，墨尔本房价较低的原因主要包括土地供应充足、人口增长较慢、新房供应较多、投资贷款政策变化、经济和大学资源相对较少、地理位置和房屋条件的影响、租金与房价的对比、疫情影响以及政策调整带来的冲击等。这些因素共同作用，使得墨尔本在当前房地产市场中具有较高的相对可负担性。