不能境外买房的原因主要有以下几点：

收益有限 ：海外房产通常需要缴纳高额的房地产税，这会吞噬大部分房产增值收益。

风险大 ：投资者可能无法亲自到海外考察投资项目，对当地文化背景和投资环境不熟悉，增加了投资风险。此外，语言障碍和合同陷阱可能导致维权困难，维权成本高昂。

政策和法律风险 ：某些国家出于国家安全和金融安全的考虑，可能限制外国人购房。例如，中国发布的海外房产禁购令。

经济因素 ：投资海外房产可能涉及复杂的交易过程和高额税费，例如土地税、房产税和维护费。汇率波动可能影响投资回报，如澳元下跌时，即使房产升值，换算成人民币后收益也会减少。

移民和投资门槛 ：中国居民在海外购房通常需要办理移民，且中国外汇管理局对境外投资有严格的规定。

社会和政治因素 ：一些国家可能出于政治考虑，限制特定国家公民购房，例如美国对外国购房者的一些限制。

外汇管理 ：为了防止资金通过非法渠道流出，一些国家可能会限制外汇交易，包括限制海外购房所需的外汇支付。

经济稳定 ：某些国家为了抑制房价上涨和投机行为，可能会对外国购房者实施限制措施。

政策导向 ：国家鼓励企业"走出去"的同时，可能会对非实体经济领域的境外投资进行限制，以防范风险。

综上所述，境外购房需要考虑多方面因素，包括经济收益、风险、法律政策限制等。建议在考虑境外购房时，充分了解相关政策和风险，谨慎决策。